Co najemcy i wynajmujący powinni wiedzieć o transakcjach „cash for keys”

Co najemcy i wynajmujący powinni wiedzieć o transakcjach „cash for keys”

Opóźnienia w rozwiązywaniu problemów między właścicielami nieruchomości a najemcami stwarzają duże problemy na kanadyjskim rynku wynajmu – stwierdził jeden z ekspertów.

David Fleming powiedział, że w branży obserwuje się wzrost liczby transakcji typu „gotówka za klucze”; najemcy żądają gotówki w zamian za wyprowadzkę i zwrot kluczy.

– Niektórzy najemcy, którym grozi eksmisja, wykorzystują zaległe sprawy w Ontario Landlord and Tenant Board (LTB) jako dźwignię w zawieraniu transakcji, twierdząc, że nie wniosą swojej sprawy zarządowi w zamian za określoną kwotę pieniędzy – powiedział Fleming.

W takich przypadkach najemcy odmawiają opuszczenia nieruchomości i wykorzystują okres oczekiwania na rozprawę trwający od ośmiu do dwunastu miesięcy jako narzędzie przetargowe w celu uzyskania pieniędzy – stwierdził powiedział ekspert ds. nieruchomości w rozmowie z dziennikarką CTV Natashą O’Neil.

– Wynajmujący musi podjąć decyzję: «Czy mam poczekać, aż udam się do rady wynajmujących i najemców? Czy też wykupię najemcę?» – powiedział Fleming – To, co widzimy szczególnie w Toronto, to częste przypadki, w których właściciele po prostu „wykupują” najemców.

Z raportu rzecznika praw obywatelskich Ontario z maja 2023 r. wynika, że ​​liczba zaległych spraw wzrosła do 38.000. Wyznaczenie rozprawy zajmuje średnio siedem do ośmiu miesięcy, a czasami nawet dwa lata.

Fleming powiedział, że problemów jest więcej, jeśli wynajmujący sprzedaje rezydencję, ponieważ kupujący może wymówić wypowiedzenie.

– Jeśli najemca powie: «Nie obchodzi mnie to, nie wyprowadzam się, chcę stanąć przed LTB», może to zająć osiem miesięcy, a po ośmiu miesiącach kupujący odejdzie – powiedział.

W Ottawie właściciel stanął przed problemem, który określił jako „koszmarny”, gdy próbował sprzedać swój dom. Zaoferował najemcom 10 tysięcy dolarów i ciężarówkę do przeprowadzki, ale mimo to odmówili opuszczenia lokalu.

Wynajmujący próbował sprzedać dom ze względu na zbliżający się termin spłaty kredytu hipotecznego, a nie chciał rezygnować ze względu na podwyższone koszty odsetek.

Czy oferty „gotówka za klucze” są częste?

Daniel Vyner, główny broker w DV Capital, powiedział BNN Bloomberg, że liczba tych transakcji zaczęła rosnąć w 2023 roku.

– Najczęściej zdarzają się w mieszkaniach z kontrolowanym czynszem, gdzie miesięczne płatności czynszu przez najemców „są niewystarczające”, aby pokryć potrzeby inwestora – stwierdził.

Vyner powiedział, że dzieje się tak częściej dlatego, że inwestorzy są zmuszeni do działania przez wyższe stopy procentowe.

Różne sytuacje w całej Kanadzie

Podczas gdy Fleming mówił o problemie w Ontario, w innych częściach Kanady również spotykane są transakcje typu gotówka za klucze.

Sherwin Flight, rzecznik mieszkaniowy w St. John’s, prowadzi grupę wsparcia dla najemców i wynajmujących w Nowej Fundlandii na Facebooku, która ma ponad 27 tysięcy użytkowników.

Flight stwierdziła, że w jej prowincji transakcje gotówkowe za klucze zazwyczaj dzielą się na dwie kategorie.

„Albo wynajmujący doręczył wypowiedzenie umowy, a najemca kwestionuje wypowiedzenie w drodze procedury rozstrzygania sporów” – napisała w e-mailu – „Lub nowy właściciel kupuje nieruchomość i chce ją wykorzystać do innego celu, na przykład do samodzielnego zamieszkania. Czasami zaoferuje gotówkę za klucze, jeśli najemca zgodzi się wcześniej rozwiązać umowę na czas określony.”

Flight stwierdziła, że ​​w wielu przypadkach właściciele nie potrzebują powodu, aby eksmitować lokatora w jej prowincji i „po prostu przeczekują”. Chociaż transakcje się zdarzają, nie są tam tak powszechne.

W niektórych przypadkach zaległości w sądzie mieszkaniowym mogą również zaszkodzić najemcom, którzy próbują zakwestionować eksmisję.

Kobieta w Kolumbii Brytyjskiej została zmuszona do opuszczenia swojego mieszkania i musiała przenieść się do swojego samochodu. Zarzuca swojemu landlordowi, że postąpił niesprawiedliwie i twierdzi, że jest bezdomna przynajmniej do czasu rozpatrzenia jej skargi przez prowincyjną Radę ds. Najmu.

Podwyżki cen wynajmu są również czynnikiem powodującym wzrost liczby najemców odmawiających opuszczenia lokali. Zwiększone koszty przeprowadzki i trudności ze znalezieniem wolnych mieszkań powodują, że niektórzy szukają zaległości, aby kupić więcej czasu, aby zaoszczędzić pieniądze i poszukać kolejnego domu.

Fleming stwierdził jednak, że wykorzystywanie tego jako pretekstu do łamania przepisów dotyczących eksmisji jest niesprawiedliwe.

– Wyrażam współczucie, ale nie sądzę, że to usprawiedliwia postępowanie najemców wykorzystujących – w niektórych przypadkach – czek na 30 tysięcy dolarów – powiedział.

W BC właściciele się zjednoczyli, by zwrócić się do Ministerstwa Mieszkalnictwa o wprowadzenie zmian w przepisach dotyczących najmu.

W petycji tej grupy czytamy, że czas oczekiwania na rozprawę w prowincyjnym Wydziale Najmu Mieszkań jest długi, a właściciele twierdzą, że „stan skarg jest wątpliwy” jednocześnie skarżąc się na najemców, którzy „niewłaściwie korzystają” z systemu w oczekiwaniu na rozstrzygnięcia.

Fleming stwierdził, że w takich sytuacjach, gdy uchwała może zostać podjęta dopiero za kilka miesięcy, właściciele niewiele mogą zrobić.

– Wybór najemców musi być ostrożny i przemyślany – powiedział – Właściciele zanim wynajmą lokal powinni wykazać się pracowitością i zaangażowaniem.

Na podst. CTV News