Sprzedaż nieruchomości spadkowych w Polsce
Sprzedaż nieruchomości spadkowych w Polsce
z Warszawy pisze radca prawny Małgorzata Milewska – Kita
Kontynuujemy cykl publikacji, dotyczących postępowań przed sądami i urzędami w Kraju. Jednocześnie oferujemy wyjątkowe rozwiązanie dla Polonii kanadyjskiej – możecie Państwo uzyskać informacje o bieżących zmianach przepisów w sprawach spadkowych i nieruchomości, kierując zapytania na adres e-mail: m.milewska.kancelaria@gmail.com
Jakie dokumenty należy zgromadzić do sprzedaży nieruchomości, odziedziczonych w Polsce, aby transakcja została przeprowadzona z Kanady „ma odległość” oraz przebiegła sprawnie i bez ryzyka dla Sprzedającego? Dla zbycia mieszkania, domu lub działki gruntu w Kraju, niezbędne jest stawiennictwo obydwu stron umowy u notariusza w Polsce dla podpisania notarialnej umowy przenoszącej własność nieruchomości – osobiście lub też przez pełnomocnika, bowiem w obecnym stanie prawnym nie ma możliwości złożenia elektronicznego podpisu pod aktem notarialnym. Ten istotny problem dla osób zamieszkałych poza Krajem można rozwiązać poprzez ustanowienie pełnomocnika w Polsce. Pełnomocnictwo.
Kluczowy dla bezpieczeństwa transakcji jest przemyślany wybór wiarygodnego pełnomocnika i precyzyjna treść pełnomocnictwa. Pełnomocnictwo do sprzedaży nieruchomości wymaga wizyty u notary public, gdzie własnoręczny podpis mocodawcy powinien być poświadczony przez dwóch świadków, następnie zaopatrzone w tzw. „Apostille” w Official Documents Services (222 Jarvis Street, Toronto, Main Floor, ON, M5B 2B8, tel. 416 325 8416), natomiast od 11 stycznia ni ma już potrzeby poświadczania dokumentu w Konsulacie RP w Toronto. Warto pamiętać, że w pełnomocnictwie należy wskazać ważny paszport polski albo kanadyjski, prawo jazdy nie jest bowiem uznawane w Polsce za dokument tożsamości. Wszelkie dokumenty, sporządzone w języku angielskim, wymagają tłumaczenia przysięgłego na język polski bądź przez tłumacza wskazanego przez Konsulat RP bądź tłumacza licencjonowanego w Polsce. Wszystkie dokumenty powinny być złożone w oryginałach (kopie nie są honorowane).
Sprzedaż spadkowego mieszkania własnościowego – w tym przypadku notariusz wymaga podania numeru księgi wieczystej lokalu (jeżeli jest założona), prawomocnego postanowienia Sądu polskiego o stwierdzeniu nabycia spadku albo notarialnego aktu poświadczenia dziedziczenia, pierwotnego tytułu nabycia, na podstawie którego spadkodawca nabył nieruchomość, t.j. wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności lokalu, umowy zamiany, darowizny czy umowy dożywocia. W przypadku nieruchomości spadkowej lub otrzymanej w darowiźnie, niezbędne jest zaświadczenie z urzędu skarbowego o zwolnieniu, zapłacie bądź o przedawnieniu podatku od spadków i darowizn. Zaświadczenie z urzędu skarbowego jest wymagane przez notariusza niezależnie od tego, czy osoba dziedzicząca albo obdarowana jest zwolniona od podatku lub nastąpiło przedawnienie zobowiązania podatkowego. Wymagane jest także zaświadczenie ze spółdzielni albo wspólnoty mieszkaniowej, z urzędu miasta albo gminy o braku zaległości w opłatach administracyjnych i braku zaległości w podatku od nieruchomości oraz zaświadczenie, że w mieszkaniu nikt nie jest zameldowany.
Sprzedaż odziedziczonego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – tutaj notariusz wymaga podania nr księgi wieczystej (jeżeli jest założona), zaświadczenia ze spółdzielni o przysługiwaniu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, pierwotnego tytułu nabycia prawa do lokalu przez spadkodawcę, t.j. wypisu aktu notarialnego umowy sprzedaży, umowy zamiany, umowy darowizny bądź umowy o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zaświadczenia ze spółdzielni o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych, zaświadczenie z urzędu skarbowego o podatku od spadków o darowizn w przypadku nieruchomości spadkowej lub otrzymanej nieodpłatnie, zaświadczenie z urzędu miasta/gminy że nikt nie jest zameldowany.
Sprzedaż spadkowej nieruchomości zabudowanej (domu) lub działki – w tej sytuacji wymagany jest nr księgi wieczystej (jeżeli jest założona), podstawa nabycia nieruchomości przez spadkodawcę, czyli jeden z wymienionych dokumentów: wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, zamiany, darowizny albo umowy dożywocia, prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub notarialny akt poświadczenia dziedziczenia łącznie z zaświadczeniem urzędu skarbowego o wywiązaniu się albo zwolnieniu spadkobiercy z obowiązku podatkowego, dowód opłacenia podatku od nieruchomości, wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu lub zaświadczenie o jego braku lub decyzja o warunkach zabudowy, zaświadczenie o położeniu w strefie rewitalizacji z urzędu miasta/gminy (w przypadku utworzenia w okolicy Specjalnej Stery Rewitalizacji, w której miasto albo gmina ma prawo pierwokupu lokalu), wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej gdy będzie wydzielana działka do nowej księgi wieczystej, ostateczna decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości gdy następuje podział oraz mapa sytuacyjna do celów prawnych.
Wszystkie te dokumenty mogą być skompletowane przez ustanowionego w Polsce pełnomocnika. Po sprzedaży nieruchomości, ostatnią formalnością jest uregulowanie podatku od sprzedaży nieruchomości, jeżeli sprzedajemy nieruchomość przed upływem pięciu lat kalendarzowych od momentu jej nabycia. Dobra wiadomość dla osób sprzedających odziedziczone nieruchomości jest taka, że do pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości wlicza się także czas jej posiadania przez spadkodawcę. Ze względu na czasochłonne formalności i kwestie podatkowe, transakcje sprzedaży nieruchomości spadkowych można przeprowadzić, unikając niedogodności i zbędnego ryzyka, przy pomocy doświadczonego adwokata lub radcy prawnego w Polsce.
Autorem jest radca prawny Małgorzata Milewska-Kita z Kancelarii Prawnej w Warszawie. Artykuł ten nie stanowi porady prawnej. Zapraszamy do korzystania z usług Kancelarii tel. +11 48 22 518 77 78, e-mail: m.milewska.kancelaria@gmail.com Radca prawny Małgorzata Milewska-Kita od ponad 12 lat służy pomocą prawną Polonii kanadyjskiej w sprawach spadkowych, nieruchomości, sądowych i innych na terenie całej Polski.