Czy w każdym domu można stworzyć osobny unit na wynajem?

Czy w każdym domu można stworzyć osobny unit na wynajem?

Jak powszechnie wiadomo, w Metro Toronto od lat brakuje tanich mieszkań.

Ta sytuacja z roku na rok się pogarsza, ponieważ liczba osiedlających się tutaj nowych mieszkańców rośnie szybciej, niż liczba budowanych mieszkań. No może mała poprawka – liczba mieszkań rośnie bardzo szybko, tylko że mało kogo jest na nie stać.

Proces zakupu mieszkania czy domu jest tak obwarowany przepisami (dotyczącymi uzyskania pożyczki hipotecznej), że mało osób może się na nią zakwalifikować. Wielu z przybyszy może mieć sporą gotówkę, czy nawet zarabiać spore pieniądze gotówką, ale ponieważ nie wykazują dochodu – nie mogą nic kupić, bo nikt im nie udzieli kredytu hipotecznego. Czasami mogą uzyskać pożyczkę od osób prywatnych czy tak zwanych B lenders, ale oprocentowanie jest wtedy bardzo wysokie, a dodatkowe opłaty, nazywane lenders fees (czyli koszty pośredników) niweczą sens takiego zakupu. Dlatego wiele osób obecnie wynajmuje mieszkania czy domy i skazani są na wynajem przez wiele lat. Krótko mówiąc, renters market ma się dobrze, bo zapotrzebowanie na mieszkania na wynajem jest ogromne.

Dziś cena za jednosypialniowe condo w Mississauga zaczyna się zwykle od 2,200 dolarów, a za dwusypialniowe powyżej 2,800 dolarów. Nie wszystkich na to stać i wielu wynajmujących decyduje się na wynajem apartamentów w prywatnych domach, gdzie cena za jedną sypialnię zaczyna się od 1,500 dolarów, a za cały basement zwykle około 2,000 dolarów.

Piszę o tym, aby uświadomić Państwu, że dochód z dodatkowego apartamentu może mieć znaczący wpływ na budżet rodzinny i pomaga także w spłacie rat hipotecznych. Na przykład $2,000 miesięcznego dochodu pozwala obsługiwać około 300,000 dolarów pożyczki hipotecznej. Dlatego wielu właścicieli domów rozważa możliwość stworzenia takiego dodatkowego mieszkania na wynajem.
Jakie typy domów nadają się do tego najbardziej? A w jakich nie da się stworzyć dodatkowej przestrzeni? Jakiś czas temu rząd prowincyjny zmienił przepisy, które dotyczyły tworzenia nowych jednostek mieszkalnych w obrębie posiadanych nieruchomości. W przeszłości była to domena municipality. Na przykład Mississauga zasadniczo zabraniała tworzenia takich unitów – chyba, że funkcjonowały one jeszcze przed 1999 rokiem. Pod naciskiem problemu związanego z brakiem mieszkań i narzuconych przez prowincję przepisów, w chwili obecnej każdy ma prawo wydzielić część swojego domu i stworzyć dodatkowy apartament, ale musi on spełniać pewne wymagania. Rola miasta ograniczyła się do wydawania pozwoleń (które są zasadniczo konieczne) oraz do nadzoru budowlanego – i oczywiście do „kasowania” należności.
Wróćmy do typów domów, w których można stworzyć niezależną jednostkę mieszkalną – czyli taką, która ma osobne wejście, łazienkę i wyposażoną kuchnię z lodówką i kuchenką. Nie może ona powstać w żadnym apartamentowcu czy condo townhouse. Takie mieszkanie wymaga sporo miejsca, a ponadto żadna korporacja zarządzająca budynkiem czy kompleksem się na to nie zgodzi. Owszem, wynajem pokoju lub piwnicy może się udać. Ale nie jest to „unit”. Dopiero freeholds dają różne opcje. Na przykład szeregówki, moim zdaniem, są mało przydatne, bo mają bardzo małe okna, a parking dla samochodów jest ogromnym problemem. Dopiero domy (i połówki) dają więcej możliwości, ale nie każdy typ domu jest optymalny. Na przykład dom dwupiętrowy z malutkimi oknami w basemencie, który jest głęboko posadowiony, nie jest moim zdaniem zbyt dobrym kandydatem na to, by w nim tworzyć basement apartment. Zwykle problematyczne jest doświetlenie, możliwość ewakuacji, oraz zrobienie bocznego wejścia.
Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem są wszelkie bungalows, szczególnie raised bungalows. Ten typ zabudowy ma duże okna powyżej terenu, i zwykle bardzo łatwo jest dobudować osobne wejście. Ponadto, w przeciwieństwie do typowego domu dwupiętrowego, bungalowy mają większy footprint i łatwiej jest zaplanować odpowiedniej wielkości apartament. Taki apartament z dużymi oknami ponad terenem wynajmuje się znacznie łatwiej i lokatorzy zwykle chętniej w nim mieszkają przez długi okres czasu.

Innymi typami domów, które doskonale nadają się do tego typu inicjatyw, są cztero- i pięciopoziomowe back splits oraz cztero- i pięciopoziomowe side splits. W obu tych typach mamy duży basement, którego spora część jest zwykle zagłębiona tylko w części, co daje właśnie szansę na dobre doświetlenie wnętrz.
Wspomniałem wcześniej, że każdy tworzony, niezależny apartament wymaga pozwolenia na budowę. I moim zdaniem bardzo słusznie. Do niedawna Brampton słynęło z wysokiej liczby śmiertelnych wypadków, kiedy ludzie ginęli na skutek zaniedbań kwestii bezpieczeństwa. Miasto wzmogło inspekcje oraz kary za nielegalne apartamenty i w chwili obecnej liczba składanych aplikacji o zatwierdzenie dodatkowego mieszkania jest ogromna – dzięki czemu wzrasta bezpieczeństwo i lokatorów, i właścicieli nieruchomości.

By złożyć rysunki na pozwolenie budowlane, należy zatrudnić projektanta z odpowiednimi uprawnieniami. Wymagane są plany całego domu (nie tylko części podlegającej renowacji). Konieczne są wszystkie elewacje z wielkością okien i mapka pokazująca działkę, sąsiednie budynki oraz położenie projektowanego domu wraz z odległościami do granic działki. Nazywa się to fachowo site plan. By go wykonać potrzebny jest survey (mapka geodezyjna, która właśnie pokazuje stan istniejący). Odległości do granicy z sąsiadem są regulowane przepisami, i jeśli nie mamy wymaganego minimum, może być to spory problem. Te wymagane minimalne odległości są regulowane zasadami bezpieczeństwa przeciwpożarowego – a ponieważ wiele domów jest w Kanadzie zbudowanych z desek, te przepisy są bardzo zachowawcze.
Jest wiele spraw, na które miasto zwraca uwagę. Głównie chodzi o bezpieczeństwo i zachowanie minimalnych standardów jakości życia. Bezpieczeństwo ogranicza się głównie do zabezpieczenia przeciwpożarowego. Każdy tworzony nowy apartament musi się oprzeć naporowi pożaru przez 45 minut. Taki czas ustalono na przybycie straży pożarnej i uratowanie uwięzionych przez ogień mieszkańców. Oznacza to, że jeśli ogień odetnie drogę ucieczki, to ściany, drzwi i inne składniki domu nie przepuszczają ognia do drugiego unitu.

Oprócz tego wymagane są dwie drogi ucieczki. Jedną z nich są schody, a drugą specjalnie powiększone okno, przez które strażacy mogą dokonać ewakuacji. Dodatkowo, oba unity powinny posiadać alarm przeciwpożarowy, który w wypadku rozprzestrzeniania się ognia zacznie działać w tym samym czasie w obu mieszkaniach. Oczywiście każdy unit powinien też mieć czujnik na obecność tlenku węgla (czad).
Warto też pamiętać, że w Kanadzie 90% obecnie budowanych domów ma ogrzewanie i chłodzenie, rozprowadzane przez kanały powietrzne. Mało kto o tym myśli, ale w wypadku pożaru, nawet jeśli uchronimy drugi unit przed ogniem, to bardzo szybko wypełni się on toksycznym dymem, dlatego właściwie zaprojektowany unit powinien mieć specjalne (automatyczne) śluzy ogniowe (dampers), zamontowane w kanałach powietrznych.

Czasami ktoś zadaje mi pytanie, czy warto wynajmować część domu obcym ludziom. To wszystko zależy od wielu rzeczy. Jeśli jest to koniecznością, to tak, ale jest ważne, by zachować prywatność i komfort własnego rodzinnego życia.
Jeśli zdecydują się Państwo na stworzenie mieszkania na wynajem we własnym domu, z chęcią pomogę. Dla wielu ludzi problemem jest zdobycie środków na zrobienie drugiego apartamentu. Najprościej (jeśli mamy equity w domu) jest podniesienie pożyczki hipotecznej o 50-90 tysięcy dolarów (tyle powinno wystarczyć) i z tej sumy sfinansować projekt. Większa opłata za hipotekę będzie skompensowana poprzez dodatkowy dochód, zwykle ze sporą nadwyżką!

Zapraszam do kontaktu wszystkich Państwa, planujących przebudowę domu w celu stworzenia unitu na wynajem.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007