Unit na wynajem – zalegalizować czy nie?

Unit na wynajem – zalegalizować czy nie?

W ostatnich miesiącach, wskutek wysokich cen nieruchomości na terenie GTA, zauważalna jest mniejsza liczba osób kupujących swój pierwszy dom.

Młodych ludzi po prostu nie stać na zakup domów, bo przy cenach powyżej $1,000,000 powinni mieć 20% wpłaty, co często jest nierealnym wymaganiem. Ponadto, jeśli nawet uda się im zakupić nieruchomość poniżej jednego miliona z minimalnym 5% downpayment, to miesięczne opłaty za mortgage będą na poziomie $6,000 miesięcznie plus podatek od nieruchomości, plus opłaty za utrzymanie domu (światło, gaz, internet, ubezpieczenie itd.). Zamyka się to w kwocie blisko $6,500 do $7,000 miesięcznie i jest to duży wysiłek finansowy.

Właśnie w miniony weekend szukałem domów z młodymi ludźmi, którzy dobrze zarabiają, mają dobry kredyt, ale też ta suma ich przeraża.
Z drugiej strony nie chcą wynajmować, bo uważają, że wydawanie $3,000 miesięcznie za wynajem domu to po prostu strata. Dlatego szukaliśmy domów albo z gotowym apartamentem do wynajęcia, albo z potencjałem, by taki apartament stworzyć.
Okazuje się, że dziś przyzwoity unit, szczególnie kiedy jest legalny, można wynająć za bardzo dobre pieniądze – nawet do $3,500 miesięcznie, szczególnie kiedy zajmuje główny poziom domu.

Ale by to zrobić, musi on spełniać kilka warunków. Pierwszy i najważniejszy – musi być zalegalizowany! (o czym za chwilę). I oczywiście powinien być atrakcyjny.
Oglądając w miniony weekend domy z apartamentami na wynajem, widzieliśmy różne dziwolągi. Specjalizują się w nich głównie koledzy znad Ganges River.
Nic dziwnego, że miasto Brampton wypowiedziało im wojnę i dziś inspektorzy robią kontrole i wydają nakazy legalizacji, a jak się nie da – likwidacji apartamentów na wynajem.

W przeszłości pisałem wielokrotnie o apartamentach w piwnicy (basement apartment). Są one niezwykle przydatne, bo pomagają spłacać pożyczki hipoteczne – i są jednocześnie ważnym dodatkiem do budżetu rodzinnego.
Kilka lat temu przepisy się zmieniły i obecnie można ubiegać się o legalizację dodatkowego apartamentu prawie w każdym domu. Powstaje pytanie: jaki jest benefit z legalizacji apartamentu, skoro wiele osób latami i tak wynajmuje je bez pozwolenia?

No cóż, wszystko do czasu. Z legalizacji nowych lub istniejących apartamentów wynika wiele korzyści i nie wymienię tutaj pewnie wszystkich, ale kilka najważniejszych warto rozważyć:
Jeśli mamy istniejący, ale niezalegalizowany unit, możemy w każdej chwili otrzymać nakaz jego legalizacji, a jeśli będzie to niemożliwe, nakaz jego likwidacji. Często „życzliwi” sąsiedzi składają donosy do miasta na to, że w domu jednorodzinnym mieszkają dwie rodziny. Miasto musi reagować na takie donosy i inspektor miejski, jak już pojawi się u nas w domu, dokona inspekcji i sprawdzi, czy apartament jest legalny. W przeszłości zwykle kończyło się to nakazem jego likwidacji. Obecnie mamy szansę ewentualnie ubiegać się o legalizację, ale to często może być skomplikowane, jeśli istniejący unit ma zbyt wiele problemów technicznych, których usunięcie jest trudne lub niemożliwe.

Zalegalizowany unit możemy wynajmować bez obawy o konsekwencje – czyli na przykład niespodziewaną inspekcję z miasta. Dochód z takiego legalnego apartamentu może być rozliczany w naszych podatkach. W wypadku ubiegania się o refinansowanie pożyczki hipotecznej albo o nową hipotekę, możemy dochód z apartamentu użyć do kwalifikacji na pożyczkę.
Nielegalny apartament w przypadku wypadku (pożaru, zalania, kradzieży czy tragicznej śmierci lokatorów) może przysporzyć właścicielom wielu problemów prawnych. Ubezpieczalnie w takich sytuacjach często umywają ręce i nagle może się okazać, że tak naprawdę to nie mamy ubezpieczenia. Jeśli ktoś nas pozwie do sądu cywilnego, to mogą być to wielomilionowe sprawy. Natomiast jeśli okaże się, że śmierć lub uszkodzenie ciała nastąpiły w wyniku naszych zaniedbań czy lekceważenia problemów, to możemy nawet trafić do więzienia.

Mając zatwierdzony plan na budowę nowego lub na przebudowę istniejącego apartamentu, możemy śmiało inwestować pieniądze w jego urządzanie – gdyż nie ma obawy, że jakiś urzędnik nakaże nam jego likwidację.
Typowym problemem w nielegalnych apartamentach jest to, że są często budowane byle jak. Nikt nie inwestuje większych pieniędzy, bo nie ma pewności, przez jak długi czas może go wynajmować.
Takie kiepsko wykończone apartamenty dostają kiepskich lokatorów. Często desperatów, którzy nie mogą nic wynająć w typowych kondominiach, bo albo są bez pracy, albo mają bardzo słaby kredyt.
I odwrotnie – jeśli nasz apartament do wynajęcia jest elegancko i dobrze wykończony, możemy dosłownie przebierać w chętnych – bo każdy chce mieszkać czysto i ładnie.
Jednym z głównych problemów w przypadku tworzenia apartamentu w domach jest osobne wejście (szczególnie do piwnicy). Wielokrotnie widziałem zewnętrzne schody, robione po cichu. Potem właściciel domu jest nagabywanym przez miasto, by je usunąć albo zlikwidować apartament.
Obecnie nie musimy bawić się w kotka i myszkę, bo mamy prawo do stworzenia drugiej jednostki mieszkalnej. Dlatego warto wystąpić o pozwolenie i legalizację, by uniknąć problemów.

Piece of mind – czyli po polsku: spokojna głowa – to jest to, co jest wiele warte i możemy to uzyskać, jeśli tylko zmienimy nasz sposób myślenia! Po co załatwiać sprawy po cichu i łamać prawo, kiedy możemy uzyskać wszystkie benefity w sposób legalny – i tym samym zapewnić sobie bezpieczeństwo prawne.
Jak wspomniałem wcześniej, obecne przepisy pozwalają na utworzenie drugiej jednostki mieszkalnej. Większość ludzi myśli natychmiast, że ma to być basement, ale niekoniecznie. Drugi unit może znajdować się na przykład na piętrze, podczas kiedy pierwszy zajmuje parter i piwnicę.
Przypomnę teraz, jakie są podstawowe wymagania, by drugi apartament w domu mógł być zatwierdzony pod kątem bezpieczeństwa.
Wytrzymałość ogniowa ścian oraz sufitów pomiędzy unitami musi wynosić minimum 45 minut. Wszystkie elementy strukturalne podpierające ściany czy sufit też muszą mieć taką odporność ogniową.

Droga ucieczki – czyli klatka schodowa z piwnicy musi wytrzymać 45 minut naporu ognia, by dać mieszkańcom czas na ewakuację.
Ściany i sufit pomiędzy unitami muszą mieć minimalną odporność dźwiękową 50 decybeli.
Minimum jedna droga ucieczki jest wymagana dla unitów na poziomie terenu i powyżej. Dwie drogi ucieczki dla basements apartments. Jedną może być okno o minimalnym wymiarze 36 na 24 cale, drugą klatka schodowa.
Połączony system ostrzegania pomiędzy unitami – fire alarm, który jest połączony i działa w obu unitach w przypadku pożaru.
Wymagany jest wykrywacz dwutlenku węgla w każdym unicie.
Drzwi pomiędzy apartamentami powinny mieć 1 godzinę odporności ogniowej i wyposażone muszą być wyposażone w samozamykający się mechanizm oraz posiadać uszczelki, które zmniejszają penetrację dymu lub gazu.
Dla każdego unitu musi być zagwarantowany jeden parking na posiadłości.
Minimalna wysokość w obrębie unitu w basemencie powinna wynosić 7 stóp 4 cale.
Nie są to wszystkie wymagania, ale te najważniejsze.

Dla naszych klientów, kupujących z nami nieruchomości, bardzo chętnie oferujemy pomoc w zaprojektowaniu drugiego unitu i dostosowaniu zakupionego domu do wynajmu. By unit został zatwierdzony, niezbędne jest wystąpienie o Building Permit, ale również o Zoning Certificate. Wymaga to trochę pracy i bez doświadczenia i umiejętności w projektowaniu nie jest to takie łatwe. Same koszty w mieście nie są wygórowane i wynoszą do $1,000.
Moje wieloletnie doświadczenie będzie bardzo pomocne, jeśli wybiorą Państwo tę drogę. Również jeśli ktoś by potrzebował pomocy w budowie takiego unitu, już po uzyskaniu pozwolenia, może skorzystać z naszych kontaktów.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007