Rośnie fala strajków czynszowych w Toronto

Rośnie fala strajków czynszowych w Toronto

Wraz ze wzrostem cen czynszów w Toronto coraz częstsze stają się przypadki, w których najemcy wstrzymują płacenie czynszu w ramach protestu.

Nazywa się to “strajkiem czynszowym” i jest to praktyka, która zyskała szeroką uwagę w mieście w ostatnich latach, gdy koszt mieszkania z jedną sypialnią wzrósł do prawie 2.500 CAD.

W niektórych przypadkach najemcy wykorzystują strajki czynszowe, aby zwrócić uwagę na złe warunki panujące w ich budynkach. Ale dla większości jest to narzędzie używane do protestowania przeciwko większym podwyżkom czynszu.

Czasami strajki czynszowe ciągną się tygodniami lub miesiącami, ale w innych przypadkach mogą trwać dłużej niż rok, częściowo z powodu zaległości w sprawach przed Landlord and Tenant Board (LTB)

“Wiąże się to z ryzykiem eksmisji, a właściciele często próbują je kryminalizować” – powiedział portalowi CP24.com prawnik Samuel Mason, który od sześciu lat pracuje jako prawnik zajmujący się prawami lokatorów, zarówno w Parkdale Community Legal Services, jak i Tenant Lawyer Professional Corporation. “Właściciele próbują prześladować najemców zaangażowanych w tego typu organizacje. … Nie chcą, aby znane były koszty społeczne tego, co robią”.

Mason powiedział, że najemcy, najczęściej z klasy robotniczej, decydują się na zorganizowanie strajku czynszowego z zamiarem złożenia mocnego oświadczenia i zwykle ma to związek z tym, że nie zgadzają się z wnioskiem właściciela o podniesienie czynszu znacznie powyżej tego, co jest dozwolone corocznie przez prowincję.

Każdego roku rząd Ontario ustala orientacyjną podwyżkę czynszu na następny rok dla lokali z kontrolowanym czynszem, które zostały po raz pierwszy zasiedlone przed 15 listopada 2018 roku. W 2024 roku właściciele mogą podnieść czynsz o 2,5%. Jest to ta sama kwota, która była dozwolona w 2023 roku. Rok wcześniej zatwierdzony przez prowincję wzrost czynszu wynosił 1,2%. Każda podwyżka czynszu powyżej ustalonej kwoty wymaga zatwierdzenia przez LTB.

Zgodnie z ustawą Residential Tenancies Act, podwyżki powyżej wytycznych (AGI) mogą zostać przyznane, gdy koszty wynajmującego związane z podatkami i opłatami miejskimi wzrosły o “nadzwyczajną” kwotę, gdy remonty, naprawy, wymiany lub nowe dodatki do budynku lub poszczególnych lokali zostaną uznane za “nadzwyczajne lub znaczące” lub gdy wzrosną koszty wynajmującego związane z usługami ochrony.

Inne powody, dla których najemcy mogą rozpocząć strajk czynszowy, to poczucie, że wynajmujący nie utrzymuje ich budynku w należytym stanie lub przekonanie, że wynajmujący przeprowadził serię nieuczciwych eksmisji, powiedział Mason. “Wynajmujący zrobią wiele, by zmusić ludzi do wyprowadzki. Są gotowi eksmitować najemców, aby znaleźć kogoś, kto zapłaci więcej, co z kolei zwiększy wartość ich nieruchomości” – powiedział.

Z prawnego punktu widzenia najemcy zawierają umowę z wynajmującym na płacenie czynszu w zamian za mieszkanie, jednak umowa ta wiąże się z tak zwanym “bezpieczeństwem najmu”, co oznacza, że najemcy mogą oczekiwać, że nie zostaną arbitralnie eksmitowani.

Mason powiedział, że znaczny AGI może być powodem, dla którego najemcy, którzy już walczą o związanie końca z końcem, mogą żyć w ubóstwie i obserwować spadek jakości życia, a nawet skończyć jako bezdomni. Stwierdził, że praktyka ta jest zasadniczo okrężną drogą do nieuczciwej eksmisji najemców, aby zagrozić ich prawu do bezpieczeństwa najmu.

“Dla niektórych rodzin (AGI) będzie druzgocące, ponieważ zostaną eksmitowane” – powiedział, dodając, że najemcy często nie mają innego wyjścia, jak tylko podwyższyć czynsz, aby ich głos został usłyszany. “Ludzie są tak zdesperowani, aby utrzymać czynsz na przystępnym poziomie, ponieważ konsekwencje są tak realne”.

Najemcy, którzy wstrzymują się z zapłatą czynszu, mogą otrzymać od właściciela zawiadomienie o eksmisji za niepłacenie czynszu, nawet jeśli spóźnią się z zapłatą o jeden dzień.

Dokument, który może zostać wydany najemcom, jest znany jako N4, czyli zawiadomienie o wcześniejszym zakończeniu najmu z powodu niepłacenia czynszu. Najemcy mają jednak prawo do zakwestionowania tego zawiadomienia i mogą odmówić jego wykonania, jeśli nie zgadzają się z “jego szczegółami, treścią lub celem” – zauważył Mason.

Wynajmujący, który chce przeprowadzić eksmisję, ma prawo złożyć wniosek o przesłuchanie w LTB, co może potrwać kilka miesięcy. Mason powiedział, że trybunał ma doświadczenie w faworyzowaniu spraw eksmisyjnych i przesuwaniu ich w górę kolejki, zwłaszcza jeśli chodzi o sprawy AGI, zwłaszcza w przypadkach, gdy najemcy podjęli działania zbiorowe.

Nawet jeśli najemca otrzyma nakaz opuszczenia lokalu z powodu niezapłaconego czynszu, nakaz ten traci ważność, jeśli zapłaci on należny czynsz przed upływem terminu zakończenia najmu, który zazwyczaj obejmuje opłatę za złożenie wniosku przez wynajmującego – zauważył. Najemcy, którym nakazano opuszczenie lokalu, mają również prawo odwołać się od decyzji o eksmisji do LTB z powodu naruszenia prawa.

Najemcy, którzy zostali eksmitowani z powodu niepłacenia czynszu, powinni pamiętać, że nadal są winni właścicielowi niezapłacony czynsz, który obejmuje również kwotę wszelkich przyznanych AGI z mocą wsteczną od momentu złożenia wniosku przez właściciela.

Pomimo tego, jak powszechne mogą wydawać się strajki czynszowe, wieloletni prawnik ds. nieruchomości Bob Aaron twierdzi, że najemcy po prostu nie mają prawa do arbitralnego decydowania o tym, że nie będą już płacić za mieszkanie. “Najemca jest zobowiązany do płacenia czynszu” – powiedział, wskazując na uzgodnione warunki najmniejszej lub miesięcznej umowy najmu.

“Zgodnie z Residential Tenancies Act (RTA) musisz płacić czynsz – kropka. … Odmowa płacenia czynszu jest nielegalna”.

Podczas gdy najemcy są prawnie zobowiązani do płacenia czynszu w zamian za dach nad głową, właściciele muszą również przestrzegać i podlegają przepisom RTA, regulaminom miejskim i przepisom zdrowotnym, a także warunkom umowy najmu.

“Lokale muszą nadawać się do zamieszkania, muszą mieć bieżącą wodę i ogrzewanie w zimie oraz nie mogą być niebezpieczne” – powiedział Aaron, który zajmuje się prawem nieruchomości od ponad pięciu dekad.

Aaron zaapelował do najemców, którzy mają obawy co do stanu swoich mieszkań, by skontaktowali się ze swoją gminą, która jest uprawniona do wydawania nakazów w przypadku nieprzestrzegania przepisów i regulacji związanych z mieszkalnictwem. Dodał również, że inspekcje i nakazy muszą być przeprowadzane i wydawane w znacznie bardziej terminowy sposób.

Tymczasem wynajmujący mają i powinni korzystać ze swojego prawa do eksmisji najemców, którzy nie płacą czynszu, powiedział Aaron.

Podkreślił, że strajki czynszowe są zasadniczo taktyką stosowaną w celu nadania złego rozgłosu wynajmującym i/lub wywarcia na nich presji, aby się ugięli i wycofali swoje wnioski o podwyżkę czynszu powyżej wytycznych. Zauważył jednak, że mogą one również powodować znaczne trudności finansowe dla właścicieli nieruchomości.

Zamiast obarczać winą jedną lub drugą stronę, Aaron wezwał rząd Ontario do podjęcia szybszych działań w celu rozwiązania obaw zarówno najemców, jak i właścicieli, aby nie doszło do sytuacji, w której najemcy czują, że nie mają innego wyjścia, jak tylko wstrzymać czynsz. Powiedział również, że nie ma sensu, aby proces eksmisji LTB trwał od dziewięciu do 12 miesięcy.

“To katastrofa, a rząd Ontario powinien się wstydzić, że odmawia dostępu do wymiaru sprawiedliwości właścicielom i najemcom” – powiedział Aaron, dodając, że proces wprowadzony przez LTB w celu zasadniczego zatrzymania niezapłaconego czynszu nie jest jego zdaniem dobry. “Gdzie jest jurysdykcja, władza prawna do przetrzymywania wpływów ze strajku czynszowego? Myślę, że to oburzające”.

Na zachodnim krańcu Toronto najemcy w co najmniej czterech budynkach mieszkalnych prowadzą obecnie strajk czynszowy, a co najmniej jedna z tych akcji sięga czerwca ubiegłego roku.

Dziesiątki najemców w trzech wieżowcach w dzielnicy Thorncliffe Park we wschodnim York również wstrzymuje czynsz od ponad roku z powodu, jak twierdzą, niesprawiedliwych wniosków AGI.

Właściciel tych budynków bronił podwyżek czynszu jako koniecznych do opłacenia renowacji zewnętrznej konstrukcji budynku i balkonów, modernizacji oświetlenia i wymiany pompy wspomagającej.

“Myślę, że fakt, że jest tak wiele strajków czynszowych świadczy o tym, jak tragiczna jest sytuacja mieszkaniowa najemców” – powiedziała Chiara Padovani, która jest współprzewodniczącą York South-Weston Tenants Union (YSWTU), organizacji parasolowej reprezentującej grupy najemców w 13 budynkach. “Fakt, że ludzie badają tego rodzaju działania, wiele mówi. … Intencją nie jest złamanie prawa, ale podjęcie działań windykacyjnych”.

Padovani powiedziała, że umowa najmu musi być postrzegana jako umowa dwustronna, w której najemcy płacą czynsz, ale właściciele muszą również zapewnić, że budynki są bezpieczne i przyzwoite, a czynsz jest stabilny. “Widzimy, że te części umowy nie są przestrzegane” – powiedziała, dodając, że celem YSWTU jest pomoc w edukacji i wzmocnieniu pozycji najemców, którzy decydują się na podjęcie tych zbiorowych działań.

“Strajk czynszowy to skoordynowana, zaplanowana akcja, której siła tkwi w liczbach. … Najemcy mogą być wykorzystywani tylko do pewnego stopnia, zanim wyznaczą granicę”.

Padovani zauważyła, że YSWTU współpracuje z zespołem prawnym, aby pomóc osobom biorącym udział w strajku czynszowym w poruszaniu się po procesie i zrozumieniu swoich praw, a także zapewnić, że właściciele przestrzegają prawa.

Mason powiedział, że to dobry pomysł, dodając, że ważne jest, aby najemcy, którzy zdecydują się podjąć takie działania, mieli dobrą poradę prawną i rozumieli swoje prawa, ponieważ właściciele mogą być dość agresywni i mogą próbować ich zastraszyć.

W międzyczasie najemcy wszystkich wyżej wymienionych budynków otrzymali od LTB nakaz płacenia czynszu zarządowi, który przechowuje fundusze w funduszu powierniczym do czasu rozwiązania sprawy.