Proces budowy domu – gdzie czają się pułapki?
Proces budowy domu – gdzie czają się pułapki?
Proces budowy domu dla kogoś, kto to już robił, nie jest aż tak skomplikowany, natomiast działanie na własną rękę po raz pierwszy może być bardzo ryzykowne – i często bardzo kosztowne.
Dlatego podaję kilka typowych faz budowania domu i w każdej dodaję kilka sugestii.
Działka – lokalizacja – sprawdzenie zoningu
Zanim zaczniemy budować wymarzony dom, najpierw musimy mieć miejsce, w którym stanie nieruchomość – czyli działkę budowlaną. Jak wiadomo, dziś znalezienie pustej działki w mieście zaczyna być prawie niemożliwe. Najczęściej musimy kupić stary dom, by go zburzyć lub rozbudować. Często już na tym etapie – czyli wyborze miejsca – popełniamy największy błąd. Dzieje się tak dlatego, że aby obniżyć koszty całej inwestycji, idziemy na kompromis i wybieramy tańszą i często gorszą lokalizację. Zapominamy, że trzy najważniejsze elementy przy zakupie (lub budowie) domu to: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja.
Zanim tak naprawdę kupimy działkę lub dom do zburzenia, warto sprawdzić (można to zrobić online), co obecne przepisy budowlane pozwolą nam na takiej działce wybudować. Zwykle łatwo jest sprawdzić dopuszczalną wielkość domu, jego wysokość, i odległości do granic. Jeśli okaże się, że chcemy pewne wymagania nagiąć, jest na to szansa – poprzez złożenie aplikacji do COA (Committee of Adjustment) i po rozpatrzeniu proponowanych zmian możemy uzyskać ich akceptację. To długi proces – ale o tym innym razem.
Projekt i wybór projektanta. Rozważmy, czego nam naprawdę potrzeba
Jest to moim zdaniem następny etap, w którym popełnianych jest najwięcej błędów. Większość potencjalnych inwestorów traktuje projekt i usługi architekta jako zło konieczne. Potrzebny jest ktoś, kto narysuje plany, które są niezbędne, by zacząć budowę. Jak to zrobić, by było tanio? Może znaleźć jakiś pomysł w internecie czy u buildera i po prostu przerobić, dostosować do miejsca? Może znajdę jakiegoś kreślarza, który zrobi to za kilkaset dolarów? To jest, niestety, typowe podejście – dlatego wiele custom homesprzypomina typowe domy na subdivisions i naprawdę rzadko te domy są przemyślane i dostosowane do indywidualnych potrzeb. Oczywiście cudów się nie wymyśli, ale dobry i przemyślany projekt – po pierwsze może spowodować oszczędności już w samej fazie budowania, a po drugie będzie dawał nam więcej satysfakcji na co dzień i zwykle znacznie lepiej się sprzedaje niż typowy cookie cutter.
Zatwierdzanie projektu
Jak rysunki są już gotowe do złożenia do miasta, następuje proces zatwierdzania. Aplikację o permit składa się w urzędzie miejskim, obecnie zwykle online (w building department), i koszt jest zwykle wyliczany jako 1% przewidywanych kosztów budowy.
Niektóre miasta mają swoje własne, typowe stawki kosztów budowy, na podstawie których dokonywane są obliczenia. Inne miasta polegają na deklaracji aplikanta co do przewidywanych kosztów. W zależności od miasta, dalszy proces może przebiegać zupełnie inaczej. To znaczy, że każde miasto ma inną szybkość, z jaką pracują tam urzędnicy. Niestety, najgorszym miastem (moim zdaniem) jest Mississauga. Na drugim miejscu jest Etobicoke. W Mississauga jest tak rozbudowana biurokracja, że proces zatwierdzania projektów przebiega często w nieskończoność. Są oczywiście wyjątki od reguły, ale zamiast zwykle deklarowanych przy składaniu wniosku 2-4 tygodni, najczęściej są to 2-4 miesiące.
Jeśli jeszcze nasz projekt zlokalizowany jest poniżej QEW w Mississauga, to sytuacja dodatkowo się komplikuje. W tym rejonie wymagany jest najczęściej dodatkowy etap, zanim zostanie wydane pozwolenie na budowę. Jest to tzw. site plan approval. Są to wstępne rysunki wizualizujące, jak nasz proponowany dom ma wyglądać (rzuty i elewacje) oraz bardzo szczegółowa mapka lokalizacyjna pokazująca, jak dom będzie osadzony na działce. Ten proces może wydłużyć nasze oczekiwanie o następne 2 miesiące (w Mississauga), plus niestety, ostatnio drastycznie zdrożał.
Organizacja budowy – management
Jak już złożymy projekt do miasta i wiemy, że mamy kilka tygodni, zanim zostanie on zatwierdzony, warto zastanowić się, jak chcemy zorganizować samą budowę. Wiadomo, że każdy dom składa się z bardzo dużej liczby zróżnicowanych elementów i sam proces budowy jest rozbity na różne etapy.
Często musimy zacząć od wyburzenia starego domu, następnie wykopy, fundamenty, ściany piwniczne, dreny, izolacja, zasypanie wykopów, framing… itd. Dla kogoś, kto wie, co robi – to proste, dla nowicjuszy to ciężka nauka, która kosztuje. A koszty za poszczególne elementy od jednego subkontraktora do drugiego potrafią się różnić bardzo znacznie. Często subkontraktorzy, widząc, że właściciel chce wybudować swój własny dom i nie ma jeszcze doświadczenia, są bezlitośni i często zawyżają stawki.
Na początku, kiedy zaczynamy budowę i nie mamy doświadczenia – pieniądze idą bardzo szybko, więc może się okazać, że budżet wkrótce zostanie przekroczony i zabraknie pieniędzy na prace wykończeniowe.
Wielu z budujących, by uniknąć takiej sytuacji, próbuje zatrudnić kontraktora, podpisując umowę na całość budowy wraz z elementami wykończeniowymi. Jest to oczywiście dobry pomysł, ale też jest tu wiele kruczków. Po pierwsze – by to zrobić, należy doskonale orientować się w szczegółach, czego chcemy. Na etapie wstępnym, czyli wykopów, framing czy nawet elewacji, jest to jeszcze dosyć proste, ale kiedy przychodzi do prac wykończeniowych, potrafią pojawiać się spore problemy.
Wiadomo, że kontraktor nie chce stracić na budowie i zamierza uzyskać profit, dlatego będzie szukał oszczędności, gdziekolwiek jest to możliwe. Tańsze materiały, tańsze okna, płytki, dach, itd. Właściciel często musi zgadzać się na takie materiały czy rozwiązania, jakie mu proponuje budowniczy, albo dopłacać ekstra za lepsze. Powoduje to ciągły stres i częste nieporozumienia.
Moim zdaniem znacznie lepszym rozwiązaniem jest zatrudnienie głównego wykonawcy, z którym zawrzemy umowę typu management fee. Jest to czasami ustalona kwota, ale najczęściej jest to procent od kosztów budowy i materiałów (najczęściej w granicach 10%-15% kosztów.
Jak to działa i dlaczego jest to moim zdaniem lepsze rozwiązanie? Otóż po pierwsze – mamy lepszą kontrolę nad tym, ile płacimy za poszczególne etapy, bo na każdym możemy poprosić naszego managera o kilka wycen od różnych subkontraktorów. Sami też możemy dla porównania uzyskać podobne wyceny. To samo dotyczy materiałów wykończeniowych. Możemy wybierać to, co jest najtańsze, albo to, co jest najlepsze i najbardziej dla nas pożądane. Nie musimy się obawiać – jak w poprzednim rozwiązaniu – że kontraktor zmusza nas do tego, co jest korzystne dla niego, a nie dla nas. Wszelkie oszczędności, które wynikną ze znalezienia okazyjnie tańszych materiałów albo tańszych wykonawców, pozostają w naszej kieszeni. Jest jeszcze jedna zaleta – jeśli okaże się, że manager nie spełnia naszych oczekiwań albo nie jest do końca uczciwy – łatwiej jest taką współpracę zakończyć, niż w przypadku, kiedy mamy wykonawcę na całość budowy za ustaloną cenę.
Znacznie trudniej jest wówczas znaleźć chętnego do zakończenia budowy.
Jest to obszerny temat i jeśli to Państwa interesuje, to zapraszam do kontaktu. Jak Państwo wiedzą, jesteśmy z Agnieszką absolwentami wydziału architektury na Politechnice Wrocławskiej. Posiadamy także duże doświadczenie na rynku budowy domów – zarówno w Europie, jak i w Kanadzie. Z chęcią podzielimy się z Państwem naszą wiedzą i pomożemy wybudować prawdziwy dom marzeń.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007