Miasto w Ontario ma najwięcej opóźnień w spłacie kredytów hipotecznych w całej Kanadzie

Miasto w Ontario ma najwięcej opóźnień w spłacie kredytów hipotecznych w całej Kanadzie

Brampton, szybko rozwijające się miasto na zachód od Toronto, stało się epicentrum problemów Kanady z kredytami hipotecznymi. Coraz większa liczba właścicieli domów nie radzi sobie ze spłatą rat, a pożyczkodawcy coraz częściej zmuszają ich do sprzedaży nieruchomości.

Według danych Equifax Canada, Brampton ma najwyższy wskaźnik niespłacania kredytów hipotecznych spośród większych miast w całym kraju. Wskaźnik ten, określany jako co najmniej 90-dniowe opóźnienie w płatnościach, rośnie w tym mieście szybciej niż w pozostałych częściach Kanady.

„To, co obserwujemy w Brampton, jest wynikiem jednoczesnego oddziaływania kilku punktów nacisku na ten sam rynek” – mówi Rakhi Madan, brokerka kredytowa z ponad 15-letnim doświadczeniem w tym mieście. Wśród głównych czynników wymienia wyższe koszty pożyczek, spadek cen nieruchomości oraz rosnącą liczbę utraconych miejsc pracy.

W ostatnim kwartale ubiegłego roku wskaźnik przeterminowanych spłat wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych w Brampton wyniósł 0,6 proc., podczas gdy średnia krajowa sięgała zaledwie 0,26 proc. Dla porównania, w tym samym okresie 2019 roku wskaźnik ten wynosił w Brampton 0,06 proc., a w skali kraju 0,18 proc.

Kanadyjski regulator bankowy niedawno wyraził obawy związane z rosnącą liczbą niespłaconych kredytów hipotecznych. Podkreślił, że opóźnienia w spłacie oraz zbliżające się odnowienia hipotek stanowią potencjalne zagrożenie dla stabilności systemu finansowego kraju. O ile w niektórych regionach Kanady sytuacja pozostaje stabilna lub poprawia się, o tyle w Ontario i Kolumbii Brytyjskiej zaległości rosną.

W wielu miastach Ontario wskaźnik przeterminowanych płatności wzrósł ponad dwukrotnie między 2022 a końcem 2025 roku, choć nadal wychodzi z bardzo niskiego poziomu. Dotyczy to między innymi Ottawy, Kingston, Peterborough, Oshawy, Toronto, Hamilton, Kitchener, St. Catharines, London, Windsor i Barrie.

Istnieje realne ryzyko dalszego wzrostu liczby niewypłacalności. Stopy procentowe kredytów hipotecznych wzrosły w ciągu ostatnich kilku miesięcy po wybuchu wojny na Bliskim Wschodzie. Po agresywnym podniesieniu stóp przez Bank Kanady w latach 2022–2023 eksperci obawiali się fali problemów przy odnawianiu hipotek. Obniżki stóp w 2024 i 2025 roku tymczasowo złagodziły sytuację, jednak ostatnie miesiące przyniosły ponowny wzrost kosztów kredytu.

Dodatkowym czynnikiem jest gwałtowny wzrost, a następnie spadek cen domów w ciągu ostatnich sześciu lat. W Brampton typowa cena domu wzrosła z 638 700 dolarów w 2019 roku do 1,24 miliona dolarów na początku 2022 roku, by następnie spaść o około 30 procent do 855 000 dolarów w marcu. Osoby, które kupowały nieruchomości w szczycie boomu w latach 2021–2022, zaciągnęły duże kredyty, które teraz odnawiają przy znacznie wyższym oprocentowaniu.

„Wszystko sprowadza się do wysokich sald kredytów hipotecznych i wpływu stóp procentowych na odnawianie umów” – wyjaśnia Rebecca Oakes, wiceprezes ds. zaawansowanych analiz w Equifax Canada. Dane pokazują, że właściciele domów z większymi kredytami mają wyraźnie wyższy wskaźnik przeterminowanych spłat. W Brampton kredyty w przedziale 800 tys. – 1 mln dolarów miały wskaźnik 1,13 proc., podczas gdy przy kredytach poniżej 300 tys. dolarów wynosił on zaledwie około 0,2 proc.

Sytuację pogarsza również struktura lokalnej gospodarki. W Brampton aż 12 proc. zatrudnionych pracuje w przemyśle – znacznie więcej niż w Toronto (7 proc.) czy średnio w kraju (8 proc.). Branże te szczególnie ucierpiały z powodu amerykańskich ceł i spowolnienia gospodarczego. Dodatkowo Brampton ma najwyższy w Kanadzie odsetek wielopokoleniowych gospodarstw domowych – 14,3 proc., w porównaniu z 2,9 proc. w skali kraju. Większa liczba osób na utrzymaniu oznacza wyższe codzienne koszty i mniejszą odporność na wzrost rat kredytu.

W tym miesiącu średnie oprocentowanie popularnego pięcioletniego kredytu hipotecznego ze stałym oprocentowaniem wyniosło 4,19 proc. – wyraźnie więcej niż 3,83 proc. sprzed wybuchu konfliktu na Bliskim Wschodzie i niemal dwukrotnie więcej niż w latach 2020–2021.

Rosnące zaległości prowadzą do przymusowych sprzedaży nieruchomości. Według Jacksona Scarfe’a, agenta nieruchomości z Re/Max Plus-City Team Inc. specjalizującego się w Brampton, obecnie co dwudziesty dom w mieście jest wystawiony na przymusową sprzedaż. W skali Ontario co pięćdziesiąty dom pochodzi z przymusowej sprzedaży.

W porównaniu z sąsiednią Mississaugą, Brampton wykazuje znacznie więcej oznak napięć. W pierwszych trzech miesiącach tego roku w Brampton sprzedano 14 domów w ramach przymusowej sprzedaży, podczas gdy w Mississaudze tylko sześć. W całym ubiegłym roku było to odpowiednio 43 i 13 domów. Dla kontrastu, w 2022 roku, w szczycie boomu, odnotowano zaledwie pięć takich przypadków w Brampton i trzy w Mississaudze.

Problemy będą się najprawdopodobniej pogłębiać. W tym i przyszłym roku przypada odnowienie około 1,3 miliona kredytów hipotecznych w Kanadzie – czyli 22 proc. wszystkich hipotek – zaciągniętych w latach 2021–2022. Federalny regulator bankowy przewiduje, że wielu właścicieli domów odczuje znaczny wzrost miesięcznych rat.

„Sytuacja będzie się pogarszać, zanim się poprawi” – uważa Rakhi Madan. „Chodzi o koncentrację ryzyka. Coraz więcej gospodarstw domowych boryka się z wysokimi kosztami mieszkaniowymi, większymi zobowiązaniami rodzinnymi i mniejszym marginesem błędu dokładnie w momencie, gdy raty kredytów hipotecznych rosną”.