Większa liczba kupujących oznacza zwykle większy popyt, a ten może prowadzić do wzrostu cen, szczególnie jeśli na rynku nie pojawia się wystarczająco dużo nowych mieszkań i domów. Eksperci zwracają jednak uwagę, że obecna sytuacja na kanadyjskim rynku nieruchomości znacznie różni się od tej sprzed kilku lat, kiedy wprowadzono zakaz.

„Kilka lat temu był to bardzo ważny temat, ale z czasem zainteresowanie nim osłabło. Toczyła się wtedy ożywiona dyskusja na temat tego, czy zagraniczni nabywcy rzeczywiście wpływali na dostępność mieszkań” – mówi Robert Hogue, zastępca głównego ekonomisty w Royal Bank of Canada.

Jak dodaje, zagraniczni inwestorzy mogli mieć pewien wpływ na ceny nieruchomości w wybranych częściach dużych kanadyjskich miast, szczególnie w Toronto i Vancouver. Jednak już w momencie wprowadzania zakazu trudno było jednoznacznie udowodnić, jak duże znaczenie miały ich zakupy.

Rząd federalny poinformował, że analizuje różne możliwości dotyczące przyszłości zakazu, ponieważ jego obowiązywanie zbliża się do końca.

„To rozwiązanie funkcjonuje już od pewnego czasu, a rynek w międzyczasie się zmienił” – powiedział w ubiegłym tygodniu dziennikarzom minister finansów Francois-Philippe Champagne.

Minister zaznaczył, że rząd przygląda się sytuacji na rynku i wydarzeniom z ostatnich lat. Podkreślił również, że najważniejszym celem pozostaje zwiększenie liczby dostępnych mieszkań i domów dla Kanadyjczyków.

Od początku pandemii COVID-19 rynek nieruchomości w Kanadzie przechodził liczne zmiany. Jednym z najważniejszych czynników były bardzo niskie stopy procentowe, dzięki którym kredyty hipoteczne stały się stosunkowo tanie.

W czasie pandemii Bank Kanady obniżył swoją podstawową stopę procentową do zaledwie 0,25 proc. Celem było wsparcie gospodarki, przedsiębiorstw i konsumentów w okresie poważnych trudności. Jednocześnie ograniczenia związane z pandemią sprawiły, że wiele osób spędzało więcej czasu w domach, a część firm musiała zawiesić działalność.

W takich warunkach zainteresowanie zakupem nieruchomości gwałtownie wzrosło. Coraz więcej osób szukało większych domów lub chciało zainwestować pieniądze w nieruchomości. W rezultacie ceny sprzedaży szybko rosły. W wielu przypadkach kupujący składali oferty wyższe od ceny wywoławczej, próbując przelicytować konkurencję. Takie sytuacje dodatkowo podbijały ceny.

Wśród zainteresowanych zakupami znajdowali się również zagraniczni inwestorzy. Część z nich chciała wykorzystać dobrą koniunkturę i rosnącą wartość nieruchomości w Kanadzie. Największe zainteresowanie dotyczyło popularnych rynków, takich jak Toronto i Vancouver.

„Kiedy ceny nieruchomości rosły o 10, 12 czy nawet 14 proc. rocznie, Kanada była bardzo atrakcyjnym miejscem dla zagranicznych inwestorów, którzy chcieli ulokować tam swoje pieniądze” – wyjaśnia Mike Moffatt, założyciel i dyrektor Missing Middle Initiative na Uniwersytecie w Ottawie.

Aby zahamować wzrost cen, konieczne było podjęcie kilku działań jednocześnie.

W marcu 2022 roku Bank Kanady rozpoczął szybkie podnoszenie stóp procentowych. Z poziomu 0,25 proc. wzrosły one do 5 proc. w lipcu 2023 roku. Tak wysoki poziom utrzymywał się do czerwca 2024 roku. Wyższe stopy oznaczały droższe kredyty hipoteczne, co znacznie ograniczyło możliwości finansowe wielu osób planujących zakup domu.

Równocześnie rząd federalny wprowadził zakaz zakupu nieruchomości mieszkalnych przez zagranicznych nabywców. Zaczął on obowiązywać 1 stycznia 2023 roku, po wcześniejszych działaniach podejmowanych w niektórych prowincjach. Początkowo zakaz miał obowiązywać przez dwa lata, ale później przedłużono go o kolejne dwa lata, do 1 stycznia 2027 roku.

W tym samym okresie Kanada zmagała się z wysoką inflacją. Problemy z dostawami towarów, zakłócenia w łańcuchach dostaw i duży popyt konsumentów przyczyniały się do wzrostu cen. Dodatkowym problemem była rozpoczęta w 2022 roku rosyjska inwazja na Ukrainę, która wpłynęła na światową gospodarkę i doprowadziła między innymi do wzrostu kosztów energii.

Wszystkie te wydarzenia miały znaczenie dla rynku nieruchomości. Gdy ceny domów zaczęły spadać, część zagranicznych inwestorów straciła zainteresowanie kanadyjskim rynkiem.

„Kiedy ceny nieruchomości zaczęły spadać, zagraniczni inwestorzy nie tylko przestali być zainteresowani zakupami w Kanadzie, ale niektórzy chcieli nawet wycofać stąd swoje pieniądze. Inwestowanie na tym rynku przestało im się po prostu opłacać” – mówi Moffatt.

Zakaz wprowadzono więc w czasie, gdy na rynek jednocześnie oddziaływało wiele innych czynników. Bank Kanady podnosił stopy procentowe, kredyty stawały się coraz droższe, a światowa gospodarka zmagała się z poważnymi problemami. Z tego powodu trudno dokładnie określić, jak duży wpływ na ceny nieruchomości miał sam zakaz.

Zdaniem ekspertów podwyżki stóp procentowych prawdopodobnie znacznie mocniej wpłynęły na rynek niż ograniczenie zakupów przez cudzoziemców.

„Obserwowaliśmy gwałtowny wzrost stóp procentowych, który nie tylko ochłodził rynek nieruchomości, ale w wielu częściach Kanady niemal całkowicie zahamował aktywność kupujących. Rynki takie jak Toronto i Vancouver nadal próbują odbudować się po tym silnym wstrząsie” – wyjaśnia Hogue.

Jak podkreśla ekonomista, trudno oddzielić skutki poszczególnych wydarzeń, gdy kilka istotnych zmian zachodzi w tym samym czasie. W jego ocenie pierwsze analizy wskazują jednak, że wpływ zakazu na cały kanadyjski rynek nieruchomości był niewielki.

Dane Statistics Canada pokazują, że osoby niebędące rezydentami Kanady stanowiły stosunkowo małą część właścicieli nieruchomości w największych prowincjach, takich jak Ontario i Kolumbia Brytyjska.

Przed wprowadzeniem zakazu, w latach 2021–2023, osoby niebędące rezydentami posiadały około 2,75 proc. wszystkich nieruchomości w Ontario. W 2024 roku udział ten nieznacznie spadł do 2,62 proc.

W Kolumbii Brytyjskiej odsetek ten wynosił około 4,5 proc. w 2021 roku. W latach 2022 i 2023 przekraczał nieco 4 proc., natomiast w 2024 roku spadł do 3,8 proc.

Nie wiadomo jednak, czy zmniejszenie udziału zagranicznych właścicieli było bezpośrednim skutkiem zakazu. Na wyniki mogły wpłynąć również inne okoliczności, w tym wyższe stopy procentowe i trudniejszy dostęp do kredytów hipotecznych. Problemy z finansowaniem zakupów dotyczyły zarówno Kanadyjczyków, jak i osób mieszkających poza krajem.

Ponieważ nie ma jednoznacznych dowodów, że zakaz znacząco poprawił dostępność mieszkań lub zwiększył ich podaż, rząd rozważa, czy dalsze utrzymywanie tego rozwiązania jest uzasadnione.

„Rząd powinien poważnie zastanowić się, czy warto nadal stosować dodatkowe ograniczenia w celu rozwiązania problemu, który kilka lat temu znajdował się w centrum publicznej debaty” – mówi Hogue.

Jego zdaniem władze mogą ostatecznie uznać, że większe korzyści przyniesie skupienie się na innych działaniach, przede wszystkim na zwiększeniu liczby budowanych mieszkań i domów.

Rząd federalny już podejmuje kroki w tym kierunku. Jednym z nich jest program Build Canada Homes, którego celem jest przyspieszenie budowy mieszkań, między innymi na gruntach należących do państwa. Kolejnym rozwiązaniem jest zniesienie części podatku GST przy zakupie określonych nowych domów o wartości do miliona dolarów przez osoby kupujące nieruchomość po raz pierwszy.

Hogue nie spodziewa się, aby zakończenie zakazu spowodowało nagły powrót zagranicznych inwestorów i gwałtowny wzrost liczby kupujących.

„Nie sądzę, aby obecnie istniały warunki, które mogłyby doprowadzić do takiego scenariusza” – ocenia.

Według ekonomisty kanadyjski rynek nieruchomości będzie odbudowywał się powoli. Proces ten może być nierównomierny, a poprawa sytuacji nie musi nastąpić szybko.

Podobnego zdania jest Mike Moffatt. Uważa on, że wygaśnięcie zakazu nie powinno mieć dużego wpływu na ceny domów w najbliższym czasie. Jego zdaniem sytuacja na rynku w perspektywie najbliższych 12–24 miesięcy prawdopodobnie nie będzie znacząco różnić się w zależności od tego, czy ograniczenia zostaną utrzymane.

Moffatt dostrzega jednak argumenty przemawiające za pozostawieniem zakazu, pod warunkiem wprowadzenia istotnych zmian.

Jego zdaniem obecne przepisy wymagają reformy, aby zagraniczny kapitał mógł być wykorzystywany w sposób wspierający budownictwo mieszkaniowe. Chodzi między innymi o zapewnienie deweloperom i firmom budowlanym dostępu do odpowiedniego finansowania, które pomogłoby im realizować nowe projekty.

Ostatecznie przyszłość zakazu będzie zależała od decyzji rządu federalnego. Eksperci są jednak zgodni co do jednego: samo ograniczenie zakupów przez cudzoziemców nie rozwiąże problemu dostępności mieszkań w Kanadzie. Kluczowe znaczenie będzie miało zwiększenie liczby nowych domów i mieszkań oraz stworzenie warunków, które ułatwią ich zakup osobom mieszkającym w kraju.