Open to nie variable

Open to nie variable

Mówisz, że masz open, a tak naprawdę masz variable. Jedno i drugie to nie to samo.

Nieraz słyszę od klienta, gdy pytam, jaki ma mortgage: „open”. Ale jak dopytam o szczegóły, okazuje się, że wcale nie open, tylko variable.
To są dwie różne rzeczy. Przy open faktycznie spłacasz kredyt w dowolnym momencie i nikt cię za to nie ukarze — tyle że za taką swobodę płacisz wyraźnie wyższą stopę i mało kto się na to decyduje. Variable
mówi tylko tyle, że oprocentowanie podąża za prime.

Sam kredyt jest przy tym najczęściej zamknięty, a kara za wcześniejszą spłatę jak najbardziej obowiązuje. Kara jest niższa jak przy fixed, bo to trzy miesiące odsetek i bez IRD, ale zawsze może być sporo.
I teraz jeszcze jedna ciekawostka — nie wszystkie variable są identyczne i to jest druga kwestia. Są dwa rodzaje, a różnica między nimi daje o sobie znać dopiero wtedy, gdy Bank Kanady zaczyna zmieniać stopy. Po ostatnim posiedzeniu rynek obstawia podwyżkę jeszcze przed świętami, więc lepiej sprawdzić to teraz niż po fakcie.

W pierwszym rodzaju rata reaguje natychmiast. Prime w górę o 25 punktów bazowych i od następnego miesiąca płacisz więcej. W drugim rata się nie rusza — co miesiąc ta sama kwota, tylko coraz więcej z niej
idzie na odsetki, a coraz mniej na kapitał. Działa to zresztą w obie strony, bo stopy mogą też iść w dół. Wtedy płatność nie spada, ale proporcja się zmienia: spłacasz więcej kapitału, a mniej odsetek. Przy
podwyżkach trwa to do chwili, gdy odsetki zjedzą całą ratę. To jest właśnie trigger rate i wtedy pożyczkodawca musi ratę podnieść. Regulator nie patrzy na to przychylnie, bo cały niespłacony kapitał wraca
przy renewal i zostaje doliczony do balansu. Wtedy i balans, i miesięczna rata mogą bardzo podskoczyć. Ale przynajmniej masz czas, żeby się przygotować.
Przy pierwszym rodzaju podwyżka zaskakuje z miesiąca na miesiąc.

Czy jest się czego bać?
Eksperci Financial Post wyliczyli, że przeciętna rodzina z variable mortgage da radę finansowo utrzymać podwyżkę do 125 punktów bazowych.
Stress test od początku kazał ci pokazać zapas na jakieś 8 podwyżek. A w poprzednim cyklu stopy poszły w górę o 475 punktów i zaległości w spłatach i tak utrzymały się poniżej wieloletniej średniej.
Gorzej robi się w czterech sytuacjach.

Gdy podwyżek przychodzi znacznie więcej, niż ktokolwiek zakładał — historycznie cały cykl to średnio jakieś 275 punktów. Gdy nieruchomość kupowało się na styk, na ostatni dolar zdolności kredytowej, a według CMHC tak robi ponad połowa kupujących.
Gdy poza domem uzbierało się na kartach i na samochód. I gdy dochód nagle spada — bo przecież po to się te stopy podnosi, żeby gospodarka zwolniła.
Jedni klienci przeszli w takim momencie na fixed. Drudzy zostali przy variable, ale sami podnieśli sobie ratę do poziomu fixed i szybciej spłacają dług. Nie ma tutaj jednej dobrej odpowiedzi dla wszystkich. Każdy ma swoją własną umowę i każdy ma indywidualną sytuację.
Jeśli chcesz sprawdzić, który rodzaj variable masz w swojej umowie i co to dla ciebie oznacza — zapraszam na niezobowiązującą rozmowę.

Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady finansowej. Skontaktuj się ze swoim doradcą finansowym lub brokerem hipotecznym.
Macie państwo pytania?
Zapraszam:
JACEK NASARZEWSKI Mortgage Broker
416-993-0198