Sprzedaż nieruchomości cz. 3 czysty dochód, capital gain czy PRE?

Sprzedaż nieruchomości cz. 3 czysty dochód, capital gain czy PRE?

Szybkie kupowanie, renowacja i sprzedaż nieruchomości stało się sportem narodowym w Kanadzie, wypierając hokej z pierwszego miejsca.

Niektórzy agenci od sprzedaży nieruchomości kuszą potencjalnych kupców do szybkiego kupna, szybkiego remontu i szybkiej sprzedaży poprzez zachęcające ogłoszenia. A co na to agencja CRA? Nadto podatnicy próbują zakwalifikować zyski z tych transakcji jako podlegające Principal Residence Exemption (PRE) i nie płacić żadnych podatków od zysku.
Przypatrzmy się sprawie agenta real estate, który sprzedał cztery nieruchomości, czy rzeczywiście agencja uznała, że agent słusznie zakwalifikował te transakcje na poczet PRE? Żadna a tych transakcji nie była zgłoszona do rozliczeń podatkowych. Miało to miejsce przed rokiem 2016, kiedy nie było wymogu zgłaszania sprzedaży PRE, o ile podatnik kwalifikował się na pełną PRE ulgę podatkową.
Agencja obliczyła przybliżony zysk $2,234,419 od sprzedaży trzech nieruchomości w latach 2006, 2008 i 2010 [(Wall vs, H.M.Q. 2014-4354 (IT)G]. Dodatkowo agencja przysoliła karę gross negligence. Trzy nieruchomości – domy – były zlokalizowane w Vancouver, a czwarta nieruchomość była działką na wyspie u wybrzeży British Columbii.
Za sprzedaż działki podatnik dostał rachunek do zapłacenia w wysokości $578,040 z tytułu zysku i nieodprowadzonych z tej transakcji GST/HST plus oczywiście kara i odsetki.
Podatnik argumentował, że kupił każdą z nieruchomości z intencją przeznaczenia każdej z nich na Principal Residence (PR) i sprzedawał je jedynie z powodu zmian okoliczności. Z kolei agencja CRA argumentowała, że podatnik był de facto deweloperem i jego intencją był zarobek na sprzedaży i stąd prowadził biznes nastawiony na zysk. Rozpatrując charakter transakcji podatnika, agencja wzięła pod uwagę następujące kryteria:

Charakter nieruchomości
O ile dom jako taki nie wskazuje na to czy ma charakter kapitałowy czy jest to inwentarz, to biorąc pod uwagę szybki wzrost cen nieruchomości w Vancouver, zawód agenta real estate i posiadaną wiedzę o tym szybkim wzroście i wreszcie niski stan techniczny tych nieruchomości wskazywały na spekulacyjny charakter kupowania, stąd mocny punkt na ich opodatkowanie jako czysty dochód, a nie capital gain.

Okres posiadania nieruchomości
Średnio nieruchomości były w posiadaniu podatnika półtora roku. W tym okresie domy były zburzone, nowe zbudowane, a następnie wystawione na rynek i sprzedane. Wnikliwy sąd dopatrzył się tego, że prawie przez cały czas posiadania, domy były w budowie i były sprzedawane wkrótce po zakończeniu prac budowlanych. Sąd dopatrzył się również tego, że podatnik sprzedawał domy już w trakcie budowy, starając się przestrzegać warunków czasowych niezbędnych do uzyskania PRE, unikając w ten sposób płacenia podatków. Krótki okres użytkowania nieruchomości dla celów osobistych wskazywał na to, że podatnik nie kwalifikował się na PRE.

Częstotliwość i podobieństwo transakcji
Podatnik nie tylko zbudował trzy domy dla siebie, ale również działał podobnie w swojej korporacji, dla swojego ojca i innych członków rodziny. Z tego można wysunąć wniosek, że podatnik tak naprawdę był deweloperem nieruchomości.

Zakres czasu pracy na nieruchomościach
Rozpatrując okresy posiadania nieruchomości nasuwa się niezbicie konkluzja, że podatnik przeznaczał dużo czasu na zakup, budowę i sprzedaż trzech nieruchomości. Ponadto w tym czasie miał bardzo niski dochód z działalności jako agent. Zgłaszał do opodatkowania dochody z pracy rzędu $15,000-$20,000 rocznie. Wynika z tego, że poświęcał wiele czasu na kupowanie, budowanie i sprzedaż swoich nieruchomości, skąd generowany był zysk, który agencja potraktowała jako czysty dochód.

Okoliczności sprzedaży domów
Podatnik przedstawił wiele powodów, które spowodowały decyzje sprzedaży. Jednym z nich były niespodziewane wydatki osobiste i kumulujące się długi. Sąd dopatrzył się jednak, że po sprzedaży, podatnik kupował następną nieruchomość, droższą, bez żadnych dowodów na zmianę struktury swojej sytuacji finansowej. Inne powody brzmiały wręcz nieprawdopobnie. Ponadto, ze względu na deklarowane dochody, podatnik nie miał wystarczających środków na życie i utrzymanie drogich nieruchomości.

Podatnik przegrywa – czysty dochód
Sąd uznał, że podatnika motywem sprzedaży był zysk, a nie osobiste powody. Stąd odpadła opcja traktowania zysków ze sprzedaży jako capital gain. Ponieważ zysk nie miał charakteru kapitałowego, więc odpadła możliwość PRE.

Podatnik przegrywa – nie ma PRE
Sąd również rozpatrzył kwestię, czy, gdyby transakcje miały charakter kapitałowy, czy wtedy PRE byłaby możliwa dla podatnika. Kluczowym pytaniem stało się pytanie” „czy podatnik zamieszkiwał którąś z nieruchomości przed sprzedażą, czyli była ona „ordinarily inhabited”?
Podatnik posiadał jedynie rachunki za ubezpieczenie i ogrzewanie, które musiał mieć tak czy inaczej, gdy był deweloperem. Nie posiadał natomiast rachunków za kabel lub internet. Nie było też dowodów, że tam mieszkał, bo nie zmieniał adresów dla banku, kart kredytowych, prawa jazdy, nie mówiąc o zmianie adresu w CRA. Ponadto ogłoszenia sprzedaży domów zaznaczały, że domy były nowe oraz że sprzedający zapewnia budżet na tzw. kupno urządzeń domowych, tzw. appliances. W czasie budowy podatnik miał dostęp do kilku innych nieruchomości – u rodziców oraz innych członków rodziny.
Z powodu braku dowodów na to, że podatnik mieszkał w nowych domach, sąd wywnioskował, że nieruchomości nie były zamieszkane przez podatnika i stąd nie kwalifikowały się na PRE.

Podatnik przegrywa – kara gross negligence
Ponieważ sąd uznał, że podatnik był doświadczonym biznesmanem, real estate deweloperem i również agentem real estate z wieloletnim doświadczeniem, znał on dobrze obowiązki podatnika w świetle przepisów dotyczących PRE. Podatnik bowiem poprosił o przepisy dotyczące PRE swojego księgowego i agencję CRA, do której również się zwrócił o informacje w sprawie kwalifikowania się na PRE.
Biorąc pod uwagę wiedzę i doświadczenie podatnika, niezgłoszenie żadnej z transakcji do opodatkowania nie podobało się sędziemu, który utrzymał karę gross negligence. Podatnik zarobił na sprzedaży działki $126,000. W porównaniu z dochodami z real estate zysk ten stanowił duży kontrast, ale nie zgłosił tego dochodu, bo … zapomniał. Takie zaniedbanie w kalkulacji podatków nazywa się ślepotą podatkową lub „wilful blindness” lub „gross negligence”.

Podatnik przegrywa – GST/HST
Sąd rozpatrzył również definicję budowniczego – „builder” według Excise Tax Act – para. 123(1) i doszedł do wniosku, że podatnik kwalifikował się, aby go uznać budowniczym. W definicji budowniczego mamy osobę, która ma udział w real property i w tym czasie zajmuje się budowaniem lub renowacją i robi to w charakterze biznesu. Ponieważ wcześniej sąd uznał, że podatnik prowadził działalność biznesową, stąd sprzedaż działki podlegała GST/HST. Sąd zauważył, że gdyby podatnik używał nieruchomości jako swoje miejsce zamieszkania, wówczas taka sytuacja by wykluczała go z definicji budowlańca. Ale sąd uznał wcześniej, że podatnik nie mieszkał w swoich domach, więc transakcja podlegała GST/HST.

Podatnik przegrywa – kary GST/HST
Na koniec podatnik dostał również karę z tytułu niewysłania rozliczenia GST/HST (ETA para. 280.1) jak również drugą karę za spóźnione zapłacenie GST/HST (para. 280(1)(a). Sąd stwierdził, że podatnik zasłużył na te kary ponieważ nie potrafił udowodnić, że starał się jak mógł, aby wywiązać się z obowiązków bycia budowlańcem w zakresie raportu i zapłaty GST/HST.
Czyli reasumując mecz w sądzie: CRA 5 – Podatnik 0
Piotr Z. Chwalisz
M.Sc. TEP
905 821-1888
647 648-6363