Czy basement podnosi wartość domu?

Czy basement podnosi wartość domu?

Dość często klienci pytają mnie, czy wykończony basement wpływa na wartość domu.

Zanim odpowiem na to pytanie przypomnę, że basement jest typowym pomieszczeniem w większości domów w Ontario, ale na przykład w wielu innych miejscach w Kanadzie czy USA jest czymś bardzo rzadkim. Na Florydzie basementów prawie się nie buduje, podobnie jak w Kolumbii Brytyjskiej.
Natomiast w Ontario domy bez basementów są kupowane niechętnie. I chociaż część kupujących ma świadomość, że nigdy swojego basementu nie wykończy i będzie on służył jako składzik rzeczy zbędnych (czyli graciarnia), to większość osób chce go mieć. Niewątpliwie wykończony basement potrafi się przyczynić do podniesienia atrakcyjności domu – pod warunkiem, że sposób w jaki zostanie on zaprojektowany i wykończony będzie miał sens.
Każda inwestycja w dom powinna podnosić jego wartość. Wykańczanie basementów nie jest na pierwszym miejscu jeśli chodzi o opłacalność. Jak często wspominałem, na pierwszym miejscu są kuchnie, na drugim łazienki. Basement jest na 4 lub 5 miejscu w opłacalności inwestycji. Ale obecnie z uwagi na potencjalny dochód, jaki może przynosić, to się zmienia. Dla coraz większej grupy ludzi wykończony i legalny basement apartment stanowi bardzo ważny składnik, wpływający na wartość nieruchomości.
Często posiadamy lub kupujemy dom z niewykończonym basementem. Jeśli go wykończymy, to w najłatwiejszy sposób uzyskamy dodatkową przestrzeń mieszkalną, którą możemy wykorzystać na potrzeby naszej rodziny lub inwestycyjne. Mam tu na myśli apartament, który może nam przynieść dochód z wynajmu i pomóc w spłatach pożyczki hipotecznej. A to już istotna zaleta.
Kiedyś większość dodatkowych unitów w domach była nielegalna. Wręcz były one tępione i na przykład w Mississauga – jak tylko sąsiad złożył donos – apartament był „zamykany” (chyba, że można było udowodnić, że powstał przed 1992 rokiem). Od ponad 8 lat, dzięki wprowadzonym przepisom przez rząd prowincyjny w poszczególnych regionach i miastach – posiadanie dodatkowego apartamentu praktycznie w każdym budynku wolnostojącym (freehold) stało się prawnie możliwe.
Oczywiście każdy nowo tworzony apartament musi spełniać różne wymagania – od wielkości, dostępu czy bezpieczeństwa, ale jeśli postanowimy go stworzyć i spełnimy te wymagania, to praktycznie nikt nie może nam tego zabronić. Oczywiście proces nie jest zupełnie łatwy i bezbolesny, ale jest możliwy.
Plusem jest to, że jak taki unit (mieszkanie) zalegalizujemy i otrzymamy licencję, to możemy dochód z niego uwzględniać w aplikacji na mortgage. Możemy również zupełnie legalnie odpisywać od podatków wszelkie wydatki związane ze stworzeniem unitu, jak i również dochody z niego – czyli mortgage, utilities, renowacje, itd. Moim zdaniem zalegalizowany i dobrze zaprojektowany apartament znacznie podnosi wartość domu.
Niestety, większość właścicieli nieruchomości podchodzi do projektowania i wykańczanie basementów na zasadzie „zrób to sam” – nawet jeśli o projektowaniu czy budowlance nie mają zielonego pojęcia. Przy takim podejściu efekty potrafią być straszne i faktycznie źle zaprojektowany i źle wykonany basement, zamiast podnosić wartość, będzie ją zaniżał. Typowe błędy w basementach, jakie oglądam, to zły i nieprzemyślany układ funkcjonalny, brak łazienek, brak izolacji akustycznej i za małe okna.
Natomiast inaczej należy podejść do wykańczania basementu w domach małych, gdzie liczy się super przemyślany układ i zwykle nie ma miejsca na dodatkowe sypialnie czy apartamenty i najlepiej sprawdza się „open concept” – niż do wykańczania domów w których sam basement może mieć grubo ponad 1,500 stóp kwadratowych i jest w nim miejsce praktycznie na wszystko.

Wykańczanie basementu często też zależy od statusu finansowego właścicieli. Jeśli ktoś jest zamożny, ma duży dom i basement, to na pewno będzie planował go pod kątem potrzeb rodziny – czyli może na dodatkowe sypialnie dla gości, gym, kino domowe, saunę, super łazienkę, wine cellar, pokój zabaw, hoppy room czy nawet hot tub (ten ostatni element nie sprawdza się w basementach, bo nadmiar wilgoci w powietrzu szybko zaczyna być odczuwalny i niszczy wnętrze domu).
Ale nawet planując basement dla potrzeb rodziny warto pomyśleć o takim jego urządzeniu, by mógł stanowić odrębną jednostkę mieszkalną. Czyli by miał osobne wejście, większe okna czy izolację akustyczną i ogniową. Dziś młodzież pozostaje z rodzicami znacznie dłużej niż kiedyś i czasami taki osobny unit może być prawdziwym wybawieniem.
W dzisiejszych czasach, kiedy ceny domów są dla większości z nas bardzo wysokie w stosunku do naszych zarobków, wynajem części domu może być sprawą konieczności lub jedynym rozwiązaniem, które pozwoli kupić – lub w przypadku emerytów – utrzymać własny dom. Wielu moich klientów korzystało z takiej opcji i jak dotychczas nie słyszałem o zbyt wielu złych przypadkach.
Wielu z nas stać na zapłacenie $2,500 – $3,500 miesięcznie za utrzymanie domu. Niestety, jest to zbyt mała suma – przy obecnych cenach nieruchomości – by myśleć o własnym domu, jeśli dysponujemy minimalnym 5-10% downpayment. Natomiast gdy kupią Państwo dom, w którym znajduje się apartament do wynajęcia, może to zmienić diametralnie sytuację. Taki apartament można zwykle wynająć za około $1,800-$2,000 miesięcznie. Przy obecnym braku tanich mieszkań wynajem zwykle nie sprawia żadnych problemów. Owe dodatkowe $1,800-$2,000 pozwoli obsłużyć (przy obecnych oprocentowaniach) pożyczkę hipoteczną na około dodatkowych 350-450 tysięcy (variable mortgage).
Przy dodatkowym dochodzie z wynajmu i własnych wydatkach na poziomie $3,500 miesięcznie mogą Państwo utrzymać dom w cenie nawet do $1,000,000 (a jeśli mamy 20% wpłaty, to nawet i droższy). To oczywiście całkowicie zmienia sytuację. W cenie około miliona jest ciągle duży wybór nieruchomości do kupienia. Czasami są to domy wolnostojące, czasami bliźniaki. Na pewno będą znacznie lepsze niż te, które mogliby Państwo kupić bez dodatkowego dochodu od lokatorów. Ważne jest jednak zalegalizowanie apartamentu, by dochód z niego można było użyć do kwalifikacji.
Jest jeszcze jeden aspekt, który warto brać pod uwagę tworząc nowy basement apartment pod wynajem. Dotyczy on emerytów. Proszę sobie wyobrazić, że mamy dom, który jest całkowicie spłacony. Fajnie, że mortgage już nas nie dotyczy, ale od podatków od nieruchomości nie uciekniemy. Dla przeciętnego domu wyniosą one około $4000-$6000 rocznie (a wiele wskazuje, że wkrótce pójdą znacznie wyżej, bo miastom i prowincji brakuje pieniędzy!). Ponadto świadczenia – czyli ogrzewanie, prąd, woda, ubezpieczenie, telefon itd. na pewno wyniosą dodatkowe $500. Czyli minimum $1,000 czy $1,500 wychodzi z naszej kieszeni. To jest przecież cała emerytura! Czy będzie nas stać na mieszkanie we własnym domu? I tu odpowiedzią może być opcja rentowania części domu! Warto o tym pamiętać.
Na jakie elementy należy zwrócić uwagę przygotowując basement pod wynajem?
Nieważne, czy wykańczamy basement na własne potrzeby czy pod wynajem – jest kilka zasad, o których musimy pamiętać.
· Projekt. Często rozpoczyna on listę błędów. Często sami tworzymy plany nie mając pojęcia o projektowaniu ani o funkcji i wymaganiach ergonomii. Projekty powstają na bieżąco bez właściwych wymiarów i są często bardzo przypadkowe. Ta pozorna oszczędność kilkuset czy kilku tysięcy dolarów powoduje, że potem wydamy dziesiątki tysięcy, by często otrzymać końcowy produkt, z którego nie jesteśmy zadowoleni.
· Kuchnie. Obecnie modne są proste kuchnie, które wyglądają lekko i stanowią integralną część basementu. W Europie nazywają się „kuchniami w stylu skandynawskim”.
· Łazienki. Opłacalne są łazienki z prysznicem. Widuję łazienki na drugim biegunie przesady – ogromne, z wanną wielkości małego basenu. Zwykle stoją puste i są nieużywane.
· Bar. Często prosty blat albo właściwie zaprojektowana mała kuchnia spełni funkcję baru.
· Nagłośnienie. Obecnie, szczególnie w mniejszych domach piwnica spełnia rolę miejsca spotkań rodzinnych – dlatego „home theatre” przeżywa renesans. Warto pomyśleć o miejscu na duży ekran lub projektor. Nagłośnienie jest coraz częściej bezprzewodowe.
· Okna i drzwi. Planując basement zdecydowanie warto pamiętać o zaprojektowaniu niezależnego wejścia. Warto też powiększyć okna i jest wiele sposobów, by to zrobić. Jeśli mamy dwie możliwości ucieczki z piwnicy – pomaga nam to w przypadku kiedy planujemy wynajem. Wtedy też drzwi pomiedzy basementem a resztą domu muszą być odporne na działanie ognia przez minimum 1 godzinę.
· Akustyka. Warto jest zainwestować w izolację akustyczną, która wygłusza strop pomiędzy poziomami. Sufit i ściany powinny natomiast mieć odpornosć ogniową jedną godzinę. To zwykle można uzyskać poprzez 5/8 „ drywall.
· Smoke alarm. Dobrze jest pomyśleć o połączeniu czujnika dymu, który jest w piwnicy z tym, który jest na pierwszym poziomie tak, by w wypadku pożaru na jednym poziomie drugi został ostrzeżony.
Warto również wiedzieć, że nie każdy dom nadaje się do stworzenia dodatkowego apartamentu. Idealnym stylem domu do przeróbek są back splits – szczególnie back splits 4 i 5 poziomowe. Bardzo łatwym do przeróbek jest tak zwany raised bungalow. Niektóre side splits są również dobre.
Najwięcej kłopotów jest ze stworzeniem apartamentów w nowych domach, które w większości są domami dwupiętrowymi. Są one bardzo głęboko posadowione w ziemi, najczęściej nie mają osobnego wejścia do basementu oraz są zlokalizowane tak blisko siebie, że nie ma szansy na stworzenia osobnego wejścia.
Jeśli planują Państwo sprzedać lub kupić dom z basementem lub stworzyć basement i poszukują różnych rozwiązań – zapraszam do kontaktu.
Maciek Czaplinski
W przypadku pytań jestem
do Państwa dyspozycji.
Tel. 905-278-0007